Şufa (Önalım) Hakkı Davası

Şufa (Önalım) hakkı davası genel olarak paylı mülkiyetteki herhangi bir paydaşın, payını üçüncü kişilere satmak istemesi halinde diğer paydaşlara tanınan öncelikli alım hakkıdır.

Şufa Hakkı

Şufa hakkı olarak bilinen ve özellikle paydaşlar arasındaki hakları belirli bir çerçevede koruyan bu hakkın başlangıcı, mülkiyetin kurulmasıdır. Kullanılabilir hale gelmesi ise herhangi bir payın üçüncü bir kişiye satışı esnasında olur. Yargıtay içtihatları ile hakkın kazanımı ve kullanımı netleştirilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin, 2.10.2014 tarih ve 2014/9317 E., 2014/10866 K. sayılı ilamına göre:

‘‘Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Şufa hakkının kullanılması için şufa hakkını elde etmiş ve bu hakkı kullanan bir paydaş ile payın satılmış olduğu alıcının arasında bir sözleşme yapılır. Bu sayede de satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkı yenilik doğuran bir haktır, çünkü bu hak kullanıldığı takdirde yeni bir hukuki durum ortaya çıkar.

Şufa Hakkını Kullanma Şartları Nelerdir?

Şufa (Önalım) hakkı davası yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere 2 durumda açılabilir.

Yasal Önalım Hakkı

Yasa ile paylı mülkiyetlerde öngörülen önalım hakkıdır. Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet sahibi olan kişiler arasında bu hak yasa gereği doğacaktır. Sözleşme yapmaya gerek yoktur. Paydaşlardan biri taşınmazı satmaya karar verirse noter kanalıya diğer paydaşlara bildirimde bulunur.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Bir taşınmaz malikinin satışa çıkması halinde sözleşme ile bazı kişilere önalım hakkı tanınabilir. Taraflar arasında kurulan sözleşme ile doğan bir haktır. Böylece mülkiyet hakkının aynı kişilerin elinde bulundurulması amaçlanır.

Önalım sözleşmesi tapuya şerh edilir. Bu şerhte hakkın kullanılacağı süre ve şartlar belirlenir. Şerhin etkisi her halükarda 10 yıllık zamanaşımı ile sona erer. Bu süre içinde diğer paydaşlar hakkını kullanmaya devam edebilir.

Yasal önalım hakkının kullanılması için dava açılacaksa bazı şartları bulunmaktadır. Bu şartlar şu şekilde sıralanabilir;

Şufa hakkı paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Taşınırlar için söz konusu değildir. Şufa hakkı fiilen taksim edilmemiş taşınmazda kullanılır.
Şufa hakkı paydaşlar tarafından kullanılabilir. Paydaşlığı kaybedenler ya da paydaş olmayıp taşınmaz üzerinde diğer haklara sahip olanlar açamaz.
Taşınmaz paydaşlar dışındaki üçüncü bir kişiye satılmalıdır ki bu hak kullanılsın.

Önalım Hakkı Hak Düşürücü Süre

Paydaşlar satışın kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halükarda 2 yıl içinde önalım hakkını kullanılabilir. Bu süreler önalım hakkı hak düşürücü süre sınırlarıdır. Bu süre içinde kullanılmayan haklar sonradan ileri sürülemez.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’ nin, 12.12.2017 tarih ve 2016/176 E., 2017/9340 K. sayılı ilamına göre süreler şu şekilde değerlendirilir:

‘’ … üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır.’’

Eğer şufa hakkı sahibi olan kişi, paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirimini yapmışsa, satışın bildirilme anından itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının muhakkak açılması gerekmektedir.

Bir diğer durumda ise şufa hakkı sahibinin, paydaşlara satışı noter vasıtası ile bildirmediği durumdur. Bu durumda da 2 yıl içerisinde, satış tarihinden itibaren başlamak koşulu ile şufa davasının açılması gerekmektedir.

Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş hak düşürücü süre içinde bu hakkını ileri sürmelidir. Eğer paydaşların önalım hakkını kullanmasına müsaade edilmeden taşınmaz satışı yapılmışsa atık önalım hakkı sadece dava yoluyla kullanılır.

Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş tapu iptal ve tescil davası açacaktır. Bu dava payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Dava açıldığında hakim payın bedelini ve yapılan tapu giderlerini belirleyerek davacı tarafından nakden ödenmesine karar verir. Bu bedeller dava sonunda payı satın alan üçüncü kişiye ödenir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Şufa hakkı davası görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Önalım hakkı davası yetkili mahkeme konusunda ise taşınmazlarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir kuralı uygulanır. Bu kesin yetkidir ve aksi kararlaştırılamaz.

Önalım hakkı cebri arttırma yoluyla yapılan satışlarda kullanılamayacağı gibi satış dışındaki durumlarda da kullanılamaz. Paydaşlar isterse önalım hakkından feragat edebilir. Ancak feragat resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Satıştan öne ya da sonra önalım hakkından vazgeçmek yazılı şekilde mümkündür.

Önalım Hakkından Feragat ve Vazgeçme

Önalım hakkından feragat ile vazgeçme birbirinden farklıdır. Feragat halinde hakkın kullanımından tamamen vazgeçilir ve bu durum tapuya şerh edilir. Geri dönüşü olmayan bir işlemdir. Bu sayede paydaş, feragat eden paydaşa bildirimde bulunma yükümlülüğünden kurtulur.

Vazgeçme ise sadece o paydaşın yaptığı satış işlemine özgü tek seferlik vazgeçmedir. Diğer paydaşlar için ya da diğer satışlar için hak kullanılabilir. Feragat resmi şekilde yapılırken, vazgeçme adi yazılı şekilde yapılır.

Şufa Hakkı Paydaşlar Kimler Tarafından Kullanılabilir?

Şufa hakkının kimler tarafından kullanılabileceği konusu Medeni Kanun md. 732’de açık bir şekilde ifade edilmiştir. Şufa hakkı ancak paydaşlar tarafından kullanılabilir.

Madde 732.- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Gayrimenkul üzerinde paydaş olmayan ancak herhangi bir alacağa sahip olan kişisel bir bağ olanlar, bu hakkı kullanamazlar. Taşınmaz üzerinden sınırlandırılmış bir hakkı olan kişiler de yine aynı şekilde şufa hakkını kullanamazlar ve şufa hakkı davası açamazlar.

Birden fazla paydaşın bu hakkı kullanması durumunda ise, hisse oranlarına bakılmadan,şufa hakkını kullanmış olan paydaşlar arasında bir bölünme yapılır.

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) İle İlgili Yargıtay Kararları

Paydaşa Karşı Önalım Hakkı Kullanılamaz
Fiilen Taksim Edilen Taşınmazda Şufa Hakkı Kullanılamaz

Paydaşa karşı önalım hakkı kullanılamaz ibaresi ile alakalı kanunda geçen madde şu şekildedir;

Önalım davasının davalısı şufa hakkına dair taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında şufa hakkı kullanılamaz. Çünkü yasada bir paydaşın payının 3. şahsa satması halinde şufa hakkının kullanılabileceği belirtilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına dair bu kuralın davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – Esas No: 2012/198, Karar No: 2012/702 karar, Tarih: 10.10.2012).

Fiilen taksim edilen taşınmazda şufa hakkı kullanılamaz ibaresi ile alakalı olan kanun maddesi ise şu şekilde yer almaktadır;

Davalı taraf, şufa davasına karşı taşınmazın fiilen taksim edildiği savunmasını ileri sürmüştür. Fiili taksim savunması davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Davalı fiili taksime dayandığına göre bu konuda taraf vekillerine tanık dahil tüm delillerini bildirmeleri için süre verilmeli, bildirilecek tüm deliller toplanıp değerlendirmeli ve yerinde keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir ( Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – Esas No: 2012/5928, Karar No: 2012/91212, Tarih: 18.06.2012).

Önalım davası seçeneğine konu olan şufa hakkında, paydaşların isteği dışında bulunan üçüncü kişilerin taşınmaza ortak olmaları engellenmeye çalışılmaktadır. Bu sayede farklı ve yabancı biri olmadan diğer paydaşların da tam anlamı ile rahat etmeleri güvence altına alınmaktadır. Aynı zamanda taşınmazların bölünmesi engellenir ve mülkiyetin aynı kişide toplanması sağlanır.

Önalım davası için muhakkak bu alanda iş tecrübesi olan bir gayrimenkul avukatı ile görüşülmeli ve daha detaylı bir bilgi alınmalıdır. Çünkü şufa hakkından doğan davalar, her detayı ile tüm kurallara hakim olunması gereken teknik davalar olarak hukukta yer almaktadır. Hak kaybı yaşanmaması adına hukuki destek alınmalıdır.