Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen, ilerleyen bir zamanda taşınmazın devrini amaçlayan bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile ilerde tapu memuru önünde gayrimenkul satışı yapılacağı taahhüt edilir.

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi İçeriği Nedir?

Bu sözleşme aslında geleceğe dönük bir güvence anlamına gelmektedir. Bir taşınmaz ile ilgili olan sözleşmede, belirlenen koşullar ile ilerideki zaman dilimi içerisindeki devrini konu almaktadır. Yani aslında söylenmek istenen şudur; Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi ilerleyen süreçte resmi bir kurum olan tapuda, memur ile iletişim kurarken resmi bir şekilde yapılacak olan taşınmaz satış sözleşmesinin teminatıdır. Öncesinden alınmış olan bir önlem ve tahattur etmek maksatlı olarak yapılmış olan bir sözleşmedir. Bu yüzden de Hukuk alanında da oldukça önemlidir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile belirli bir satma ve satın almanın taahhüdü söz konusu olmaktadır. Bu sözleşmeye göre vaad borçlusu olan kişi, belli bir taşınmazı satmayı, vaad alacaklısı ile bu taşınmazı satın alma işlemini yapacağını taahhüt eder. Bir nevi iki taraf arasındaki işlemi garantiye alma sürecidir. Böylece her iki taraf karşılıklı olarak birbirlerine borçlanmış olurlar. Her iki tarafa da edimini yerine getirince sözleşme sona erer.

Hangi Taşınmazlar İçin Sözleşme Yapılabilir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılırken mutlaka taşınmazın maliki tarafından sözleşme yapılmalıdır. Sözleşmenin yapıldığı anda taşınmazın mülkiyetine sahip olmak şart değildir. Ancak sözleşmeye dayanarak tapuda devir yapılacağı sırada mutlaka gayrimenkulün maliki olmak gerekir. Eğer işlem tarihinde gayrimenkule malik olunamamışsa diğer tarafın zararı tazmin edilecektir.

Taşınmaz satış vaadi bir taahhüttür ve sözleşme değildir. İlerde yapılacak olan eylem için bir garantördür.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Türk Medeni Kanununa göre taşınmaz mülkiyetinin devri resmi şekil şartına tabidir.

Madde 706 – Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için şu şartlar sağlanmalıdır:

Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersizdir ve tarafları bağlamaz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noter huzurunda resmi senet şeklinde düzenlenmelidir. Sözleşmenin noterde onaylanması yeterli değildir, bizzat noter tarafından düzenlenmelidir. Şekil şartına uyulması halinde geçerli olacaktır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmaz üzerinde müşterek mülkiyet varsa, her bir malikin sözleşmeye taraf olması gerekir. Eğer paylı mülkiyet varsa her bir paydaş kendi payının devri için sözleşme yapabilir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için sözleşmede satış bedeli belirtilmelidir. Sadece bedel değil ödeme şekli de peşin ya da taksit olarak belirlenmelidir.
Sözleşmenin geçerli olması için sözleşmeye konu olan gayrimenkulün tapuda kayıtlı bir taşınmaz olması şarttır. Yani mülkiyet hakkı veren taşınmazlar için bu sözleşme yapılabilir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son maddesinde sayılan şu taşınmazlar sözleşmeye konu edilemez.

“Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hislendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.”

Sözleşmede Tarafların Yükümlülükleri

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tarafları satışı vaat eden ve vaat edilen kişidir. Vaat eden kişi sözleşmede belirtilen tarihte gayrimenkulü karşı tarafa devretme yükümü altına girer.

Eğer birden fazla satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa tarih olarak en önce yapılan sözleşmeye itibar edilecektir. Sonradan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir.

Sözleşmenin diğer tarafı olan vaat edilen kişi tapuda asıl sözleşmeyi yapma hakkına sahip olur. Aynı zamanda taşınmazı satın alma borcu altına girer. İşlem tarihi geldiğinde tapuda işlemi yapma borcu altındadır.

Tapuda asıl işlemin yapılma tarihi geldiğinde taraflardan biri almaktan ya da satmaktan vazgeçerse sözleşmeye aykırılık oluşur. Vaat edilen taraf tapu iptal ve tescil davası açarak hakkını isteyebilecektir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

1) Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi olağan sona erme şekli, tapuda asıl işlemin yapılmasıdır. Böylece sözleşme ifa edilecek ve bir borç kalmayacaktır.
2) Diğer yöntem ise tarafların karşılıklı iradesi ile sona erdirilmesidir. Bu durumla fesih ile sona ermedir.
3) Sözleşme ile belirlenen edim zamanaşımına uğrarsa sözleşme sona erer.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi için zamanaşımı süresi kanunla öngörülmemiştir. Bu yüzden TBK md. 146 hükümleri uygulanacak ve 10 yıllık zaman aşımı süresi geçerli olacaktır. Ayrıca Yargıtay kararları da zamanaşımı süresinde ışık tutacaktır.

Yargıtay kararlarına göre zamanaşımı süresi için belirleme yapılırken sözleşmenin ifa imkanı olup olmadığına bakılmalıdır. Ayrıca uygulamadan taraflar sözleşmeye zamanaşımından feragat ettiklerine dair bir hüküm eklemektedir. Yargıtay’a göre böyle bir beyanın hiçbir geçerliliği yoktur. Çünkü TBK m. 160/1 gereğince sözleşmeden doğan haklardan önceden feragat edilemez.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde zamanaşımı süresinin hesaplanması hakkında yargıtay kararına göre:

Zamanaşımı süresinin hesaplanabilmesi için öncelikle sözleşmenin ifa olanağının olup olmadığı araştırılması gerekir. İfa olanağı doğduğu andan itibaren zamanaşımı süresi işlemeye başlayacaktır. Yani, satım vaadi konusu taşınmazın tapuda devrine engel teşkil edecek herhangi bir yasal engelin bulunması durumunda söz konusu engel kalkmadan sözleşmeden doğan hak ve alacakların zamanaşımı süresi işlemeye başlamayacaktır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2000/2448 karar; 2003/5635 karar).

Sözleşmenin Tapuya Şerh Edilmesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh ile daha güçlü hale gelir ve artık üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Böylece taşınmaz üçüncü kişiye satılsa bile satış vaadi sözleşmesi alacaklısı üçüncü kişiden gayrimenkulün kendisine devrini talep edebilir.

Noterlik kanununa göre taraflardan birinin isteği ile bu sözleşmeler tapu siciline şerh edilebilir. Bu şerh 5 yıl boyunca geçerlidir, sonrasında zamanaşımına uğrar. Yani 5 yıllık süre içinde gayrimenkul satış vaadi yerine getirilmeli ve tapuda devir yapılmalıdır. Bu şerhin düşmesi sözleşmenin geçersiz olduğu anlamına gelmez. Sadece sözleşmenin üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi artık mümkün olmaz.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak isteyen vatandaşlar mutlaka bir avukata danışmalı ve sözleşmeyi incelettirmelidir. Sonrasında notere giderek işlem yapılabileceği gibi notere de avukatla birlikte gidilebilir.