0505 543 37 42
Sosyal Medya Hesaplarımız

Konut & İşyeri Kira Sözleşmesi ve Sonuçları

Konut & İşyeri Kira Sözleşmesi ve Sonuçları

Bir malın kullanma ve yararlanmaya dayalı haklarının belirlenen bir bedel karşılığında başkasına devrini öngören sözleşmelere kira sözleşmesi denilmektedir.

Kira Sözleşmeleri ve Hukuki Niteliği

Kira sözleşmesi, bir malın kullanım ve yararlanma haklarının belirlenen bir bedel karşılığında başka birine devrini öngören sözleşmelerdir. Kira sözleşmeleri, şahsi hak doğurmakla birlikte kira sözleşmesinin herkese karşı ileri sürülebilmesini sağlamak adına Türk Borçlar Kanunu m. 312’de:

“Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir”  denilmek suretiyle kira sözleşmesinin tapuda şerh verilebilmesi de düzenlenmiştir.

Borçlar Kanunu’nda adi kira, konut ve çatılı işyerleri, ürün kirası olmak üzere üç tip kira sözleşmesi düzenlenmiştir.

Kira sözleşmeleri, sözleşmelerin şekil serbestisi ilkesine tabi olarak yazılı yapılma zorunluluğu olmayan sözleşmelerdendir. Dolayısıyla sözlü olarak taraflarca kurulan kira sözleşmeleri de geçerlidir.

Kira ilişkisiyle ilgili olarak Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen 322 ve 323. maddeleri:

MADDE 322- Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. III. Kira ilişkisinin devri (1)

MADDE 323- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur” hükümlerini de göz önüne almak gerekmektedir.

Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kiralanması

Konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması konusu Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ila 356. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Konut kavramından anlaşılması gereken kişilerin barınma ve uyuma ihtiyacının karşılandığı, özel hayatın sürdürülmesi amacıyla kullanılan yerdir. Kanun koyucu, konut kavramının kabulü açısından yukarıda belirtilen v benzeri kriterlere uyulmasını yeterli görmüştür. Çatılı işyeri ise kişilerin ekonomik, sınai, ticari ve mesleki faaliyetleri sürdürdüğü ya da mesleğinin icrasına hizmet eden alan olarak tanımlanabilmektedir. Ancak kanun kapsamına girecek olan işyerlerinin çatılı olması da aranan bir kriterdir.

Kanun koyucu çatılı işyerlerinin Borçlar Kanunu m. 339 ve devamındaki maddelerin kapsamına gireceğini belirtmiştir. Bundan dolayıdır ki bir çatıya sahip olmayan üstü açık, arsa ve benzeri işyeri alanlarının kiralanması Borçlar Kanunu m. 299 ve devamında düzenlenen genel hükümlere tabi kabul edilmektedir.

Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/4128 karar numaralı kararına konu teşkil eden olayda Yargıtay tarafından:

 “Davada dayanılan ve hükme esas alınan 11.02.2010 tanzim tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 7. maddesinde “Belediyenin dilediği zaman tek taraflı olarak sözleşmeyi feshedebileceği…” 14. maddesinde ise “…kiralanan yere belediyenin yada kamu kurum ve kuruluşlarınca ihtiyaç duyulması ve satışı halinde sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilebileceği ve kiracı belediyeden hiçbir hak ve tazminat talep edilemeyeceği …” kararlaştırılmıştır. Dava konusu yer 2886 sayılı yasa gereğince ihale ile kiraya verilmiştir. 5393 sayılı Belediyeler Yasasının 15. maddesi gereğince belediyeye ait taşınmazların tahliyelerinde 2886 sayılı Yasanın 75. maddesinin uygulanacağı tartışmasızdır. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6570 sayılı Yasa ya da daha sonra yürürlüğe giren TBK’nın genel hükümlerine veya konut ya da çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup olmamasının önemi yoktur. Ancak süreli kira sözleşmesi ile kiralanan yerin kira süresi dolmadan davalı belediyece tahliyesinin talep edilmesi mümkün değildir. TBK’nın 330. maddesinde düzenlenen taşınır kiralarında taraflardan her birinin üç gün önceden yapılacak fesih bildirimi ile sözleşme her zaman feshedilebilir. TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerine tabi taşınmazlarda ise fesih ve tahliye sebepleri sınırlı olup kiralayanın her istediğinde tahliye hakkı bulunmamaktadır. Ancak dava konusu yer kira sözleşmesinde “… park içindeki kafeterya…” olarak nitelenmiş olup kiralananın TBK’nın 330maddesinde düzenlenen taşınır kirası hükümlerine mi yoksa TBK’nın 339 ve devamı maddelerinde düzenlenen çatılı işyeri kirası hükümlerine mi tabi olduğu dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılamamaktadır. Bu nedenle mahkemece, öncelikle kiralanan yerin (park içindeki kafeterya) nitelik ve vasfının araştırılarak (gerektiğinde yerinde keşif yapılarak) ile TBK’nın taşınır kirası hükümlerine mi yoksa çatılı işyeri hükümlerine tabi bir yer olup olmadığının tespiti, daha sonra hasıl olacak sonuca göre davalının kira süresi dolmadan akdi feshinin haklı olup olmadığı belirlenmesi, feshin haklı olduğu kanaatine varılır ise davacının tazminat istemi ile ilgili bir hüküm verilmesi gerekirken eksik inceleme ile hüküm verilmesi doğru değildir” ifadelerine yer vermiştir.

Ek olarak belirtmek gerekir ki, yukarıda belirtilen niteliklerde olup konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması kapsamına girebilecek olan ancak 6 ay ve daha az süreli olan kira sözleşmelerinde, Borçlar Kanunu m. 299 ve devamında düzenlenen adi kiraya ilişkin hükümler olan genel hükümler uygulanmaktadır.

Kiracının Güvence (depozito) Vermesi

Kiracı tarafa güvence vermesi yani bir diğer anlamıyla depozito verme borcu getirilen kira sözleşmelerinde, depozito miktarı 3 aylık kira bedelini geçmemesi gerekmektedir. Güvencenin para ya da kıymetli evrak olarak kararlaştırılabilmesi de mümkündür.

Para olarak verilen güvence bedelinin vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmesi gerekmektedir. Kıymetli evrak olarak verilen güvence bedeli ise anlaşmalı bir bankada depo edilmelidir. Paranın bir vadeli hesaba yatırılmasını ya da kıymetli evrakın bankaya depo edilmesine dair işlemleri, kiracı taraf yapmaktadır. Ancak güvence bedeli olarak yatırılan para ya da kıymetli evrakın bankaya depo edilmesinin ardından geri verilme işlemleri, ya iki tarafın rızasıyla ya kiraya veren tarafından yapılan bir icra takibinin kesinleşmesiyle ya da mahkeme kararına dayanılarak gerçekleşebilmektedir.

Güvence bedelinin yatırıldığı ya da depo edildiği banka, kiraya veren tarafın kira sözleşmesinin sona ermesini takip eden 3 ay içerisinde kira sözleşmesiyle ilgili kiracıya dava açtığını ya da icra veya iflas yolu ile takibe giriştiğine dair yazılı beyanda bulunmaz ve bildirmez ise kiracının istemi üzerine güvence bedelinin geri verilmesi ile yükümlüdür.

Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira sözleşmesinde, taraflar kira bedelinin net rakamlar olarak aylık şekilde ödenmesini karalaştırabildiği gibi kiranın belirlenebilir olduğu başkaca bir şekilde kiranın ödenmesine de karar verebilmektedir.

Konuya ilişkin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/6455 esas numaralı kararına konu teşkil eden olayda:

“Kira sözleşmesinde, Kira bedeli aylık net bir rakamın ödenmesi şeklinde belirlenebildiği gibi, kiranın belirlenebilir olduğu başka şekilde de kiranın ödenmesi kararlaştırılabilir. Örneğin, taraflar kira sözleşmesine hüküm koyarak aylık kira bedelinin şirketin aylık cirosunun belli bir yüzdesi olarak kararlaştırabilirler. Buna da ciro kira bedeli denilmektedir” denilmektedir.

Kira bedeli, kira sözleşmeleri bakımından esaslı bir unsur niteliğindedir. Dolayısıyla kira sözleşmesi yapılırken kira bedelinin kararlaştırılması ya da kararlaştırılabilir nitelikte olması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin kurulması sırasında kira bedelinin hiç konuşulmaması ve genel hayat kuralları çerçevesinde belirlenebilir nitelikte olmaması halinde, kira sözleşmesi kurulamamaktadır.

Borçlar Kanunu m. 343’de belirtildiği üzere kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Kira sözleşmesi yenilecek ise, yeni kira bedeline önceki yılın ÜFE (üretici fiyat endeksi) oranından fazlaca bir artış yapılamamaktadır. Söz konusu bu hüküm emredici nitelikte olup 1 yıldan fazla süreli kira sözleşmelerinde de uygulanmaktadır. Kira sözleşmesine bunun aksini düzenleyen ya da aykırı bir hüküm de konulamamaktadır.

Kira sözleşmesinde kira bedelinde artış oranına yönelik olarak herhangi bir hüküm bulunmaması halinde açılacak olan kira bedelinin tespiti davalarında mahkeme, ÜFE oranından daha fazla bir artışa karar verememektedir. Ancak 5 yıldan az olmayan kira sözleşmelerinde ve yenilenme yolu ile 5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde açılacak olan kira bedelinin tespiti davalarında mahkeme, ÜFE oranındaki artışın yanında kiralananın durumu, emsal kira bedelleri de göz önüne alarak hakkaniyete uyun olarak yeni bir kira bedelini belirleyebilmektedir.

Buna ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/17900 karar numaralı kararına konu teşkil eden olayda Yargıtay:

“Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davaya konu taşınmazın 01.01.2015 tarihinde başlayan kira döneminde yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin yıllık brüt 60.000 TL olacağı belirtilmiştir. Mahkemece, hak ve nesafet indirimi yapılmadan tespit kararı verilmesi doğru değildir. Bu durumda davalının eski kiracı olduğu gözetilerek uygun oranda hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle kira parasının belirlenmesi gerekirken hak ve nesafet indirimi yapılmadan hüküm kurulması doğru değildir” ifadelerini kullanmıştır.

Döviz baz alınarak belirlenmiş olan kira bedellerinde 5 yıl geçmiş olmadıkça değişiklik yapılamamaktadır. Beş yılın ardından açılacak olan kira bedelinin tespiti davaları görülürken mahkeme, döviz kurundaki hareketlenmeleri, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önüne alarak yeni bir kira bedeli belirlemektedir.

Bununla beraber, sayılı Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanuna 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi ile değişiklik yapan 6353 Sayılı Kanunun 53. maddesine göre:

“kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişilerle özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354. maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara dair olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı” öngörülmektedir.

Dolayısıyla kiracı tarafın tacir olduğu hallerde kira sözleşmelerinde belirlenecek olan kira bedelleri Borçlar Kanunu m. 343’de belirtilen sınırlamalara tabi olmadan, sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca belirlenebilecektir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası ve Şartları (Türk Borçlar Kanunu m. 345)

Kira bedelinin tespiti davası; Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4, 6 ve 10. maddeleri dikkate alınarak davalının ikametgâhının bulunduğu yer mahkemesinde veya sözleşmenin ifa edildiği yer olan dolayısıyla taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilmektedir.

Buna ilişkin kuralları düzenleyen Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi:

“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.  Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.  Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur” hükmünü getirmiştir.

Kira bedelinin tespiti davası, yenilenme yoluna gidilmiş olan kira sözleşmeleri bakımından yeri kira bedelinin tespit edilmesi için her zaman açılabilmektedir. Ancak açılacak olan kira bedelinin tespit davasında verilecek olan kararın yenilenmiş olan kira sözleşmesine uygulanabilmesi adına bir takım şartların varlığı aranmaktadır:

-Kira bedelinin tespiti davasının yeni kira döneminin başlama tarihinden en az 30 gün önce açılmış olması,

-Yeni kira döneminin başlangıç tarihinden en az 30 gün önce kira bedelinde artış yapılacağına dair kiracıya yazılı bildirim yapılmış olması,

-Kira sözleşmesinde, yeni kira dönemine ilişkin olarak kira bedelinde artış yapılacağına dair hükmün bulunması,

Durumunda, mahkeme tarafından tespit edilen yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren uygulanmaktadır. Konuya ilişkin olarak Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/16299 karar numaralı kararına konu teşkil eden olayda Yargıtay:

“Taraflar arasında 27/06/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde yıllık kira artışının … ortalamasına göre veya %12,5 oranında olacağı kararlaştırılmıştır. Davacı alacaklı 03/06/2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile ödenmeyen 2013 yılı Haziran ayı ila 2015 yılı Mart ayları arası için toplam 1.610,91 TL kira farkı alacağının tahsilini istemiştir. Davalı borçlu süresinde verdiği itiraz dilekçesi ile borcu bulunmadığını, 2014 ve 2015 yılları için aylık kira bedelinin 550,00 TL olduğunu, kaldı ki ÜFE oranından fazla kira artışı yapılamayacağını belirterek borca ve kira miktarına itiraz etmiştir. Davalı borçlu itirazında aylık kira miktarına açıkça itiraz ettiğine ve kira sözleşmesinde kira artış oranına dair düzenleme yer aldığına göre Mahkemece yukarda izah edilen hususlar dikkate alınarak konusunda uzman bilirkişiden rapor alınmak suretiyle 27/6/2013 sonrası dönemlerde ödenen aylık kira miktarına on iki aylık ortalamaya ait ÜFE oranını geçmeyecek şekilde artış uygulanarak takip konusu aylara ait ödenmesi gereken aylık kira miktarı bulunup sonucuna göre alacak ve tahliye yönünden karar verilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde yer alan %12,5 artış şartı uygulanmak suretiyle aylık kira miktarı hesaplanarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir” ifadelerine yer vermiştir.

Kira Sözleşmesinde Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (Türk Borçlar Kanunu m. 346)

Kira sözleşmesinde, kiracı tarafa kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlülüğünün getirilmesi halinde söz konusu hüküm geçersizdir. Lafzından da anlaşıldığı üzere bu emredici hüküm mahiyetinde olan bu kural Borçlar Kanunu m. 346’da şu şekilde düzenlenmiştir:

“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir”

Dolayısıyla kira sözleşmesinin ticari bir işletme adına yapılmadığı takdirde, kira sözleşmesine konulmuş olan muacceliyet şartı, cezai şart ya da yan giderler dışında kiracıya başkaca mali yükümlülükler yükleyen hükümler geçersizdir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

  1. Kira Sözleşmesinin Bildirim Yolu ile Sona Ermesi (Borçlar Kanunu m. 347)

Türk Borçlar Kanunu ile kanun koyucu kiraya veren tarafın kira sözleşmesini sona erdirmesini oldukça zor koşullara bağlamıştır. Kiracı taraf, belirli süreli olarak belirledikleri kira sözleşmesini sürenin bitmesinden 15 gün önce yapacağı bildirim ile ve herhangi bir haklı sebep gösterilmeden feshedebilir. Kiracının sözleşmeyi feshi oldukça kolaydır.

Kiraya veren ise taraf kira sözleşmesinin bittiği gerekçesiyle kira sözleşmesini feshedemez. Ancak kiraya verenin, kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin ardından her uzama yılının bitmesinden üç ay öncesinde gönderilecek bir bildirim ile herhangi bir haklı sebep gösterilmeden feshedebilmektedir.

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımında ise kiracının kira sözleşmesini her zaman herhangi bir haklı sebep göstermeksizin feshetmesi mümkündür. Kiraya veren tarafın ise kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçmesinin ardından genel hükümlere göre fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sonlandırabilmesi mümkündür.

  • Erken Tahliye Sebebiyle Kira Kaybı Alacağı Davası (Borçlar Kanunu m. 325)

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracının sözleşme süresinin bitiminden önce haklı sebep olmaksızın kira sözleşmesini feshetmesi durumunda, erken tahliyeden dolayı kiraya verenin kira kaybı olacaktır. Bu durumda kanun koyucu ilgili kanundaki düzenleme ile kiraya verene kira kaybı alacağı davası açma hakkı tanımaktadır.

Söz konusu dava, genel yetki kuralları çerçevesinde; davalının ikametgâhının bulunduğu yer ya da taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmaktadır. Kiraya verenin açtığı kira kaybı alacağı davasında; görevlendirilen bilirkişilerce kiralananın cinsi, özellikleri, söz konusu muhitte benzer nitelikteki örnekleri ve somut olaya özgü başkaca özellikler değerlendirilerek kira süresi belirlenmekte, buna göre uygun bir kira kaybı alacağı tespit edilmektedir. Ek olarak kiraya veren tarafın kiralananı tekrardan kiraya verebilmek adına kendinden beklenen özen ve dikkati göstermesi gerekmektedir.

Konuya ilişkin olarak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/6337 karar numaralı kararına konu teşkil eden olayda Yargıtay:

“Bu husus 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 325. Maddesinde:” kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder…” denilmek suretiyle hüküm altına alınmıştır. Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye dair kira parasından ibarettir. Mahkemece mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak davaya konu yerin aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği hususunda denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli bilirkişi raporu alınarak, tahliyeden sonra kiracının sorumlu olduğu kira parası miktarının belirlenmesi gerekirken, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaksızın, yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru değildir” yönünde hüküm kurmuştur.

Tarafların kira sözleşmesinde kiracı tarafa, kira akdini önel vererek tek taraflı olarak fesih imkanı hakkı tanımış olmaları durumunda, Yargıtay makul sürenin önel süresini geçmemesi gerektiğini kabul etmektedir.

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/18443 karar numaralı kararına konu teşkil eden olayda Yargıtay:

“Kira sözleşmesinin 25 maddesinde ‘‘Kiracı daireyi tahliye etmeden 45 gün önce haber vermelidir.’’ şeklinde ihbar şartına yer verilmiştir.Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede tarafların makul süreyi 45 gün olarak belirlediği ve tahliye tarihinin 01.08.2012 olarak kabulü gerektiğine göre davacı kiraya verenin bu tarihten itibaren sözleşmede kararlaştırılan 45 günlük makul süre ve tespit edilecek onarım süresi kira alacağını isteyebileceği gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile karar verilmesi doğru değildir” ifadelerine yer vermiştir.

  • Kira Sözleşmesinin Dava Yolu ile Sona Ermesi (Borçlar Kanunu m.350 ve devamı)

Yukarıda da belirtildiği üzere kiracı tarafın belirli süreli kira sözleşmesinin sonunda ve belirsiz süreli kira sözleşmesinde her zaman haklı bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi fesih hakkı bulunmaktayken; kiraya verenin 10 yıldan az süreli kira sözleşmesini fesih edebilmesi için haklı bir sebebin varlığı gerekmektedir. Kanun koyucu söz konusu haklı sebep hallerini sınırlı sayıda ve tek tek saymıştır. Kiraya verenin haklı fesih sebepleri kanunda sayılan hallerle sınırlıdır, genişletilemez. Borçlar Kanunu m. 350’de hüküm altına alındığına göre:

  • Kiraya veren, kira sözleşmesini;  kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
  • Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
  • Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Yazılı tahliye taahhütnamesi ile de kiraya veren sözleşmeyi sonlandırabilir. Bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtarname çekilmelidir. Bunun için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı belde ya da ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunmalıdır ve kiraya veren bu durumu sonradan öğrenmelidir. Kiraya veren, kira akdinin kurulması esnasında bu durumu bilmiyor olması şartıyla sözleşmenin bitiminden başlamak suretiyle 1 ay içerisinde kira sözleşmesini bu sebeple dava yolu ile sonlandırılması mümkündür.