Taşınmazın Haricen Satışı ve Ecrimisil

Ecrimisil genel tanımı ile bir malın izin dışı kullanılmasıdır. Haksız işgal tazminatı olarak da bilinmekte olan ecrimisil, bir taşınmazın ya da malın sahibinin rızası dışında kullanılması halinde doğan zararların tazmin edilmesidir. Haricen satış halinde ecrimisil tazminatı doğacak mı birlikte inceleyelim.

Ecrimisil Nedir?

Bir menkul ya da gayrimenkulün sahibinden izinsiz kullanımı halinde doğan zararlar ecrimisil tazminatı ile tazmin edilir. Ecrimisil tazminatı ödenmesi için mal sahibinin zarara uğraması ya da işgalcinin kusurlu olması gerekmez. Haksız kullanım halinde direkt olarak talep edilebilen bir tazminattır.

Bir apartmanda ya da başka bir ortak yapıda paydaşlığı bulunan ortak yerlerin kullanılmasından dolayı tazminat istenebilir. Bununla beraber kiraya verilecek ve bu kiradan gelir elde edilme durumundan dolayı da tazminat istenebilir Tarla ya da arsa konusunda ise yine tazminattan bahsedilebilir. Arsa sahibi olan kişi, arsa sahibinin, bu belirli olan arsayı kullanmasına engel bir durum oluşturursa arsa payı oranında kullanma tazminatı ödemelidir.

Ecrimisil Tazminatı Şartları Nelerdir?

Ecrimisil tazminatı istenebilmesi için şu şartların sağlanması gerekir:

İzinsiz bir şekilde kullanım
Bir amaçiçin tahsis edilen ya da kamu hizmetinde kullanılmak için kiralanan mülkün kısmen işgal edilmesi
Kiralanan taşınmazlarda kira süresi dolmasına rağmen kira sözleşmesini yenilemeden kullanıma devam etmek
İzinsiz bir şekilde inşaat yapmak

Bu hallerden birinin varlığı halinde ecrimisil tazminatı istenebilir.

Ecrimisil Davasının Kapsamı Nedir?

Ecrimisil davası, malı haksız yere kullanan kişilere karşı bu haksız olan işgalin tazminatını almak maksadı ile mülk sahibi tarafından açılmaktadır. Buradaki diğer bir amaç ise malın sahibine iade edilmesidir. Türk Medeni Kanunu ile düzenleme altına alınan Ecrimisil davasında, mal sahibinin zarara uğraması şartı aranmaz. Zarar olmasa dahi ecrimisil istenir. Haksız işgal yapan kişinin kusuru da önem taşımaz. Taşınmazdan ya da maldan elde edilecek olan gelir baz alınarak tazminatın hesaplaması yapılır.

Ecrimisil davaları ile alakalı anayasada yer şu madde de yer almaktadır;

Madde 35 – Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.

Ecrimisil Davası Nasıl Açılır?

Ecrimisil davası açmak için öncelikle noter kanalıyla işgalciye ihtarda bulunur. Bu ihtarnamede işgale son vermesi istenir. Eğer işgalci, halen işgale devam ediyorsa dava açılacaktır.

Ecrimisil davasında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesindir. Yetki olarak HMK genel kurallarından olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Mahkeme ecrimisil hesaplanması için taşınmazın kira bedelini baz alır.

Bilirkişiler dava süresince işgal edilen malın kira değerini tespit etmektedirler. Bilirkişilerin tespit ettiği miktar üzerinden tazminat hesaplanır. En fazla geriye dönük olarak 5 yıllık haksız işgal tazminatı istenebilir. 5 yıldan önceki süre zamanaşımına uğrayacaktır. Bu nedenle haksız işgal tazminatı almak için açılacak olan ecrimisil davasında süre 5 yıl olarak düşünülebilir. İşgal başladığı andan 5 yıl içinde dava açılmalıdır. Aksi takdirde zamanaşımına uğrar.

Ecrimisil ile Kira Bedeli Arasındaki Farklar Neler?

Kira bedeli malın haklı kullanımı karşılığında ödenen bedeldir. Ecrimisil ise haksız kullanım halinde ödenen bir bedeldir. Kira bedelinin yanı sıra varsa diğer zararlar ve faiz de hesaplanacaktır. Farklar şöyle sıralanabilir:

Herhangi bir taşınmazdan kira almak için kira sözleşmesi yapılmaktadır. Ecrimisilde ise bir sözleşme söz konusu olmaz. Ecrimisil davasının sonucunda gerekli tazminat alınır.
Kira bedeli her ay düzenli olarak alınmaktadır. Ecrimisil ise geçmişe dönük bedelin temin edilmesidir. En fazla da 5 yıllık bir haksız işgal tazminatı alınabilir. Bu bedel tek seferde ödenir.
Kira ödemesi yapılmadığı takdirde 2004 sayılı icra iflas kanunu hükümleri uyarınca takip yapılmaktadır. Ecrimisilde ise 6183 sayılı kanun uygulanır.
Kira sözleşmesindeki ihtilaflar için adli yargıya başvurulur. Ecrimisilde ise idari yargı yetkilidir.

Ecrimisil Bedelinde Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Şeyler Neler?

Ecrimisil bedeli matbu olmayıp her bir taşınmazın değerine göre değişiklik gösterir. Ecrimisil hesaplanırken şu hususlar gözetilir:

Yüzölçümü
İmar durumu
Konum
Altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu
Rayiç değerin tespiti
Nitelik
Verim (tarım arazilerinde)
İşgalden önceki halinde getirdiği gelir

Ecrimisil Bedeline İtiraz

Mahkeme tarafından bilirkişi raporlarına göre hesaplanan ecrimisile itiraz mümkündür. ecrimisil ihtarnamesi ulaştıktan sonraki 30 gün içinde idareye yazılı başvuru yapılır. İtirazı değerlendiren idare 30 gün içinde olumlu ya da olumsuz ecrimisil tutanağı düzenleyerek başvurucuya tebliğ eder. Bu tebligattan itibaren 60 gün içinde iptal davası açılabilir.

Taşınmazın Haricen Satışı ve Ecrimisil

Taşınmazların satışı resmi şekle tabidir. Bu durum TBK, TMK ve Noterlik kanunu ile defalarca hüküm altına alınan emredici bir hukuk kuralıdır. Bu nedenle taşınmazın harici satışı halinde satın alan kişi mülkiyet hakkına sahip olmayacaktır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706:

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 213:

Borcunu ifa etmeyen satıcı, alıcının bu yüzden uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.

Satıcı borcunu ifa etmezse alıcı, satış bedeli ile kendisine devredilmeyen satılanın yerine, bir başkasını satın almak için dürüstlük kurallarına uygun olarak ödediği bedel arasındaki farka göre hesaplanacak zararın giderilmesini isteyebilir.

Satılan, borsada kayıtlı veya piyasa fiyatı bulunan mallardan ise alıcı, onun yerine bir başkasını satın alma zorunda olmaksızın, satış bedeli ile belirlenmiş ifa günündeki piyasa fiyatı arasındaki farka göre hesaplanacak zararın giderilmesini isteyebilir.

Görüldüğü gibi yasa gereği taşınmaz satışı mutlaka tapuda tescil olmak üzere resmi şekle tabidir. Bu şekilde yapılmayan işlemler geçersizdir. Ancak Yargıtay kararlarına göre haricen satış halinde mülkiyet hakkına olmasa da kullanma ve yararlanma haklarına sahip olunmaktadır. Çünkü haricen satın alan kişi malik olduğunu düşünen iyiniyetli zilyettir. İçtihadı birleştirme kararlarına göre satış bedeli zilyede ödenmediği sürece mala el koyma hakkına sahiptir. Satış bedeli ile varsa mal için yaptığı zorunlu ve yararlı giderler ödenmelidir.

TMK madde 994:

İyiniyetli zilyet, geri vermeyi isteyen kimseden şey için yapmış olduğu zorunlu ve yararlı giderleri tazmin etmesini isteyebilir ve bu tazminat ödeninceye kadar şeyi geri vermekten kaçınabilir.

İyiniyetli zilyet, diğer giderler için tazminat isteyemez. Ancak, şeyin geri verilmesinden önce kendisine bu giderler için bir tazminat önerilmezse, kendisi tarafından o şeyle birleştirilen ve zararsızca ayrılması mümkün bulunan eklemeleri o şeyi geri vermeden önce ayırıp alabilir.

Zilyedin elde ettiği ürünler, yaptığı giderler sebebiyle doğan alacaklarına mahsup edilir.

Tüm bu hükümler ile Yargıtay kararları birlikte değerlendirildiğinde taşınmazın haricen satışı ve ecrimisil konusu aydınlanmaktadır. Haricen satış her ne kadar geçerli olmasa da malik iyiniyetli zilyettir ve gerçek malike ecrimisil tazminatı ödemesi gerekmez. Taşınmazın haricen satışı ve ecrimisil hakkında Yargıtay tarafından şu karar verilmiştir:

YARGITAY

1. HUKUK DAİRESİ

Esas No.2011/10723

Karar No.2011/13497

Taraflar arasında görülen davada; Davacı, kayden maliki olduğu 38 parsel sayılı taşınmazı davalıların ekim yapmak suretiyle haksız kullandıklarını ileri sürerek elatmanm önlenmesine ve 8.000,00 TL ecrimisilin tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı H., dava konusu taşınmazın yarısını davacıdan haricen satın aldığını, 40 yıldır yeri kullandığını, yaşlı olduğu için kendi adına ekimi diğer davalının yaptığını belirtip davanın reddini savunmuştur. Diğer davalı, yargılamaya katılmadığı gibi davaya cevap da vermemiştir.

Mahkemece, çekişme konusu taşınmazı ekim yapmak suretiyle davalıların haksız kullandıkları gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Karar, davalı H. tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla, Tetkik Hakimi Emine Solmazlar’m raporu okundu. Düşüncesi alındı. Dosya incelendi. Gereği görüşülüp, düşünüldü:

KARAR : Dava, çaplı taşınmaza elatmanm önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 38 parsel sayılı taşınmazın kayden davacıya ait olduğu, davalıların kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir haklan bulunmadığı, ancak fen bilirkişi krokisinde ( A ) harfi ile gösterilen bölümün davalılar tarafından tasarruf edildiği anlaşılmaktadır.

Davacı, dava konusu taşınmazı davalıların ekim yapmak suretiyle haksız kullandıklarını ileri sürerek eldeki davayı açmıştır. Davalı H. ise savunmasında, çekişmeye konu edilen bölümü davacıdan haricen satın aldığını belirterek 08.11.1988 tarihli “senet” başlığını taşıyan belge ibraz etmiştir.

Hemen belirtilmelidir ki, Türk Medeni Kanununun 706, Borçlar Yasasının 213, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi ve Noter Kanununun 60. maddeleri uyarınca, taşınmazların alım satımları resmi şekilde yapılmadıkça harici satın alma mülkiyetten kaynaklanan bir hak bahşetmez. Ancak, gerek Türk Medeni Yasasının 994. maddesi, gerekse 1940 tarih, 2/77 sayılı içtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, taşınmazı kullanma yönünden hak doğurur. Borçlar Kanununun 81. maddesi ve yukarıda değinilen içtihadı Birleştirme Kararı gereğince harici satış bedeli satın alana ödenmedikçe satış bedeli üzerinden satın alana kişisel hak sağlar, anılan bu kişisel hakkında alıkoyma hakkı ( hapis hakkı ) olacağı açıktır.

Ne var ki, mahkemece, 08.11.1998 tarihli satış senedi irdelenmemiş, değerlendirilmemiş ve gözetilmemiştir. Ayrıca, davacının anılan belge üzerindeki imzanın kendisine ait olmadığı yönündeki iddiası üzerinde de durulmamıştır.

O halde, anılan belgenin aslı temin edilerek, belge üzerinde bilirkişi tetkikatı yaptırılmak ve Adli Tıp Kurumu Fizik ihtisası Dairesinden rapor alınmak suretiyle imzanın davacıya ait olup olmadığının saptanması, davacının eli ürünü olduğunun belirlenmesi halinde, davalı H. fuzuli şagil sayılamayacağından taşınmazı haksız olarak elinde tutan kişinin taşınmaz malikine ödemekle yükümlü olduğu haksız işgal tazminatı niteliğindeki ecrimisilden sorumlu tutulamayacağı ve değinilen İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği üzere harici satış bedeli üzerinden davalı yararına alıkoyma ( hapis ) hakkı tanınmak üzere elatmanm önlenmesi isteği yönünden davanın kabulüne karar verilmesi, aksi taktirde ecrimisil dahil olmak üzere davanın tümden kabulü gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm tesisi isabetsizdir.

SONUÇ : Davalı H.’in bu yönlere değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün ( 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3. maddesi aracılığıyla ) 1086 sayılı HUMK.nun 428. maddesi gereğince bozulmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 22.12.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi