Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Uygulaması

Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesi ve Uygulaması

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa veya gayrimenkul sahibinin, belli bir payı yükleniciye yani müteahhite devretmesiyle, müteahhitin gayrimenkul veya arsa sahibine belli sayıda bölümleri teslim etmesini ele alan sözleşmedir.

Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Bu sözleşmeler hem arsa sahibine hem de müteahhite belli yükümlülükler verir. Arsa veya gayrimenkul sahibinin; kat irtifakı kurulduğunda veya temel üstü ruhsat alındığında arsa payını müteahhite devretmesi gerekmektedir. Müteahhitin de; üstlendiği inşadan arsa sahibi ile kararlaştırdığı bölümleri, projenin mimari plana uygun şekilde bitmesi ile teslim etmesi gerekir. Edimlerin karşılıklı olarak yerine getirilmesi için sözleşme ile güvence altına alınmaktadır.

Bu sözleşmelerin Noterlik Kanunu’nun 60.Maddesine göre resmi bir şekilde yani noterlikçe yapılması gerekmektedir.

Madde 60 – Noterlerin görevleri:

1. Yapılması kanunla başka bir makam, merci veya şahsa verilmemiş olan her nevi hukuki işlemleri düzenlemek,

2. Kanunlarda resmi olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtilmemiş olan bütün hukuki işlemleri bu kanun hükümlerine göre yapmak,

3. Gayrimenkul satış va’di sözleşmesi yapmak,

–––––––––––––––– (1) 2/12/2014 tarihli ve 6572 sayılı Kanunun 4 üncü maddesiyle, bu maddenin birinci fıkrasının birinci cümlesinde yer alan “Hasta noterler Cumhuriyet savcılığı kanalı ile Hükümet tabiplerinden veya Devlet hastanesi doktorlarından” ibaresi “Noterler, hastalıkları nedeniyle” şeklinde değiştirilmiştir.

4. Bu kanuna uygun olarak dışarda yazılıp getirilen kağıtların üzerindeki imza, mühür veya herhangi bir işareti veya tarihi onaylamak,

5. Bu kanun hükümlerine göre yapılan işlemlerin dairede kalan asıl veya örneklerinden veya getirilen kağıtlardan örnek çıkarıp vermek,

6. Belgeleri bir dilden diğer dile veya bir yazıdan başka bir yazıya çevirmek,

7. Protesto, ihbarname ve ihtarname göndermek,

8. Kanunen tescili gereken işlemleri tescil etmek,

9. Bu ve diğer kanunlarla verilmiş sair işleri yapmak.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Çeşitleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tek tip değildir. 3 farklı şekilde yapılması mümkündür. uygulamada ise tek bir çeşidi sıklıkla kullanılır.

Arsanın tamamı ya da belirli bölümünde teminat olarak ipotek kurularak müteahhite devredilir. İnşaat aşamaları tamamlandıkça ipotek kaldırılır. Kısmen kaldırılan ipotek inşaatın tamamlanarak teslimi ile kalkar.
Arsa paylarının devriyle yapılan Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. İnşaat devam ederken arsa kısım kısım teslim edilir.
Uygulama da en çok karşılaşılan çeşidi ise hem kat karşılığı inşaat sözleşmesi hem de satış vaadi sözleşmesinin beraber yapılmasıdır. Böylece inşaatın yapılması ve bitince sahibine devri tek işlemle güvence altına alınmaktadır.

Şekil Şartı

Kar karşılığı inşaat sözleşmesi mutlaka noter tarafından yapılmalıdır.Noterliklerce yapılmayan inşaat sözleşmeleri geçersizdir. Bu sözleşmenin tapuya şerhi ise taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri gibidir. Eğer taşınmazda mahkeme tarafından konulan bir tedbir varsa şerh düşülemeyecektir.

Eğer sözleşme şekil şartına aykırı olursa arsa veya gayrimenkul sahibi veya müteahhit, Türk Borçlar Kanunu’nun sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümleri doğrultusunda verdiklerini geri isteyebilir. Ortada geçerli bir sözleşme olmayacağı için tarafların edimleri yerine getirme yükümlülüğü olmayacaktır.

MADDE 77- Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.)

Eğer kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartına uygun olarak yapılmadıysa, ancak inşaat geri dönülemeyecek kadar ilerlemişse bu durumda sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanması hukuka aykırılık teşkil eder. İnşaatın ne kadar ilerlediği konusunda açılacak davada mahkeme tarafından belirlenen bilirkişinin beyanları esas alınarak karar verilir.

Eğer müteahhit üstüne düşen yükümlülüğü büyük oranda yerine getirmişse arsa sahibi sözleşmeden dönemez.

Daha önce yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde esaslı değişiklik yapılması halinde bu değişiklikler de şekil şartına tabidir.

Müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak inşaatın bağımsız bölümlerini üçüncü kişilere satmak isteyebilir. Bu hak kar karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığı için ayrı bir sözleşme yapılması ya da şekil şartı söz konusu değildir.

Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesi Hukuka Uygunlukta Nasıl Yapılır?

Hukuka uygun olarak yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, geçersiz kabul edilmektedir. Bu geçersiz sözleşmeye dayanarak yapılan ifalar, Türk Borçlar Kanunu’nun 77. Maddesi neticesinde istenebilir.

Ancak müteahhitin arsa sahibinin yarattığı güven sonucu inşaatın büyük bir bölümünü çoktan tamamlaması durumunda, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği karşılığının istenmesi hakkaniyete aykırılık teşkil etmektedir. Bu sebeple arsa sahibi direkt olarak sözleşmenin geçersizliğine dayanırsa, müteahhite karşı tazmin sorumluluğu doğacaktır. Tazmin sorumluluğu, haksız iktisap hükümlerine dayanmaktadır.

Bu noktada inşaatın büyük bir bölümünün tamamlanması hususu, mahkemenin belirleyeceği bilirkişi heyetince tespit edilecektir. İşin durumu ve niteliği, “büyük kısım” konusunda değişiklik göstermesine neden olabilir. Mahkemenin tayin edeceği bilirkişi heyeti, inşaatın çoğunluğunun yapıldığı kanaatindeyse, arsa sahibi vazgeçme hakkına sahip değildir.

Türk Medeni Kanunu Madde 2 – Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.

Arsa sahibinin müteahhitle yapacağı sözleşmede, arsa sahibi talep ettiği bağımsız bölümleri üçüncü şahıslara satacağını belirtebilir. Fakat bu durum resmi bir nitelik taşımak, noterlikçe yapılmak durumunda değildir.

Türk Borçlar Kanunu MADDE 167- Aksi kararlaştırılmadıkça veya borçlular arasındaki hukuki ilişkinin niteliğinden anlaşılmadıkça, borçlulardan her biri, alacaklıya yapılan ifadan, birbirlerine karşı eşit paylarla sorumludurlar. Kendisine düşen paydan fazla ifada bulunan borçlunun, ödediği fazla miktarı diğer borçlulardan isteme hakkı vardır. Bu durumda borçlu, her bir borçluya ancak payı oranında rücu edebilir. Borçlulardan birinden alınamayan miktarı, diğer borçlular eşit olarak üstlenmekle yükümlüdürler.

Bu durumda arsa sahibi ve müteahhit arasındaki sözleşmenin resmiyete aykırı olması durumunda, arsa sahibi üçüncü şahıslara sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir.

Bir diğer husus da; iki tarafın yapılan sözleşmeyi değiştirmeye yönelik onayı neticesinde sözleşmedeki ağırlaştırma veya hafifleştirmelerin de resmi bir şekilde gerçekleşmesi gerekmektedir.

Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesinde Müteahhit Borçları Ve Yükümlülükleri

Müteahhit, anlaşma yaptığı arsa sahibine sözleşme ile güvence altında olan, arsa sahibinin talep ettiği inşa bölümlerini teslim etmekle yükümlüdür. Aksi halde borçların temerrüdü hükümlerince kanuni yaptırımla karşı karşıya kalacaktır.

Söz konusu inşaatın zamanında bitirilip eksiksiz olarak arsa sahibine temin edilmesi, müteahhitin asli edimidir. Sözleşmede yer alan tüm detaylar v e teknik şartlar ile sözleşme yerine getirilmelidir. Asli edimin ifa edilmemesi, arsa sahibinin müteahhite belli hukuki yaptırımlar uygulamasına olanak sağlar. Bu asli edimin dışında müteahhit, Türk Borçlar Kanunu’nun 471. Maddesi gereği yan borçlara tabidir.

MADDE 471- Yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır. Yüklenici, meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ancak, eserin meydana getirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa, işi başkasına da yaptırabilir. Aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eserin meydana getirilmesi için kullanılacak olan araç ve gereçleri kendisi sağlamak zorundadır.

Müteahhit asli edimin yanı sıra TBK’dan kaynaklanan yan edimleri de vardır:

Müteahhit sadakat ve özen borcu altındadır. Arsa sahibinin verdiği yetkiyi kullandığı için basiretli davranmak zorundadır. İnşaatla ilgili arsa sahibine bilgi vermelidir. Malzemeleri dikkatli kullanmalı ve işi sıkı takip etmelidir.
Müteahhit yüklendiği işi bizzat kendisi yapmalıdır. Aksi takdirde borca aykırılık yaşanır. İşin niteliği gerektiriyorsa müteahhit alt yüklenici ile anlaşabilir. Alt yüklenici asıl yükleniciye bağlı olarak çalışacaktır.
İnşaatın yapılması için gerekli araç ve gereçlerin sağlanması müteahhitin borcudur. İnşaat için gerekli olan malzemeler tam ve doğru şekilde temin edilmelidir. Bu malzemelerin kullanımı için gerekli olan ekipmanlar sağlanmalıdır.

Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesinde Müteahhit Borçlarının Temerrüdü ve Sonuçları

Müteahhitin asli edimi ve yan borçlarını gerçekleştirmemesi durumunda mütehhit temerrüde düşer. Temerrüt konusunda Türk Borçlar Kanunu’nun 112, 113 ve 114. Maddeleri gereği hukuki yaptırım uygulanır.

MADDE 112- Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.

MADDE 113- Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır. Yapmama borcuna aykırı davranan borçlu, bu aykırı davranışının doğurduğu zararı gidermekle yükümlüdür. Alacaklı, ayrıca borca aykırı durumun ortadan kaldırılmasını veya bu konuda masrafı borçluya ait olmak üzere kendisinin yetkili kılınmasını isteyebilir.

MADDE 114- Borçlu, genel olarak her türlü kusurdan sorumludur. Borçlunun sorumluluğunun kapsamı, işin özel niteliğine göre belirlenir. İş özellikle borçlu için bir yarar sağlamıyorsa, sorumluluk daha hafif olarak değerlendirilir. Haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanır.

Söz konusu hükümlere göre müteahhite şu yaptırımlar seçimlik olarak uygulanabilir:

Borçların yerine getirilmemesi durumunda arsa sahibi, aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep edebilir. Sözleşmeden dönme halinde arsa sahibinin menfi zararları müteahhit tarafından tanzim edilecektir.
Arsa sahibi müteahhite ek süre verir ve işin bitirilmesini ister. Aksi takdirde aynen ifadan vazgeçilir. Bu durumda arsa sahibinin müspet zararları tanzim edilecektir. Gecikmeli teslim halinde müteahhit arsa sahibinden arsa payının kendisine devrini isteyemez.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmeye aykırılık durumunda cezai şart hakkı tanımaktadır. İfanın gecikmesi nedeniyle cezai şart doğar.

Müteahhitin sözleşmeye uygun teslim borcu inşaatın bitirilmesi ile yerine getirilmiş sayılmaz. Karineye göre iskan denilen yapı kullanım izninin alınması ile teslim borcu yerine getirilir. Bu belge yapının asgari düzeyde ve yaşamsal ihtiyaçları karşıladığı anlamına gelir.

Eğer sözleşme ile cezai şart kararlaştırılmışsa, teslim süresinden sonra iskan alınması halinde müteahhit cezai şart ödeyecektir.

Eğer müteahhit işe devam etmeyeceğini bildirirse arsa sahibi müteahhit adına inşaata devam edebilir. Gecikme tazminatı isteme hakkı da saklıdır.

Yapılan İnşaatın Ayıplı Olması Hali

Müteahhit öncelikle ayıbı arsa sahibine zamanında bildirme yükümlülüğü altındadır. Sonrasında eser muayene edilerek ayıp oranı belirlenir. Arsa sahibi noter kanalıyla müteahhite ayıp ihbarında bulunur. Müteahhit kasten gizlediği ve sonradan ortaya çıkacak olan gizli ayıplardan sorumludur.

Arsa sahibi eseri teslim aldıktan sonra muayene yükümlülüğü altındadır. En kısa sürede inşaat kontrol ettirilir ve noter kanalıyla ayıplar müteahhite bildirilir. Makul sürenin aşılması halinde müteahhit bu ayıplardan sorumlu olmaz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılan inşaat ayıplı olması, sözleşmede belirtilen teknik özelliklerin karşılanmaması durumudur. Bu durumda TBK kapsamında ayıba karşı tekeffül hükümleri uygulanır. Ayıp halinde iade, ayıp oranında indirim veya değişim olmak üzere 3 seçimlik mevcuttur. Ancak inşaat sözleşmesinde bu hakların olduğu gibi kullanımı mümkün değildir.

İnşaatın ayıplı olması halinde arsa payı şu hakları kullanabilir:

Eğer ayıp eseri kullanamaz kılıyorsa arsa sahibi sözleşmeden dönebilir.
Ayıp oranında müteahhitden indirim istenir.
Eğer ayıbın telafisi çok masraflı değilse bedelden indirim yapılarak ayıbın onarılması istenir.

Arsa sahibinin ileri süreceği bu haklar inşaatın tesliminden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Ayıp için kullanılacak olan hak dava yoluyla ileri sürülecektir. Eğer ayıp gizlenmişse ya da sonradan ortaya çıkan gizli ayıpsa ayıp halinde zamanaşımı süresi 10 yıl olarak uygulanır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılan bağımsız bölümler taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile üçüncü kişilere satılır. Müteahhit bu taşınmazlara malik olmamasına rağmen satış yapma hakkına sahiptir. Eğer müteahhit edimini yerine getirmezse satış vaadi sözleşmesi de geçersiz olur. Üçüncü kişilere karşı tazminat sorumluluğu doğacaktır.

Müteahhidin sözleşmeye aykırılığı halinde arsa payı müteahhite karşı tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilecektir.