Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu iptali ve tescil davası; hukuka aykırı, yolsuz veya usulsüz düzenlendiği iddiasına maruz kalan tapu kaydının kanunlara uygun niteliğe çevrilmesi amacıyla açılan davalardır.

Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Tapu iptali ve tescil davası mülkiyet hakkına ilişkin bir davadır. Mutlak bir hakkın korunmasını sağlar. İç hukuk yollarından sonuç alınamazsa AİHM yolu açıktır.

Tapu iptali davası kime karşı açılır:

Tapuda malik görünen kişiye karşı bu dava açılır.

Eğer bu kişi ölmüşse mirasçılarına karşı açılacaktır.

Tapu kaydında yer alan üçüncü kişiden ayni ya da şahsi bir hakkın kaldırılması isteniyorsa tapu iptali ve tescil davası dışında ayrı bir dava açılmalıdır.

Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılacaksa ilgili tüzel kişilik ve hazine aleyhine de dava açılabilir.

Tapı iptali ve tescil davası şu durumlarda açılabilir:

Hukuki ehliyetsizlik sebebiyle tapu iptali ve tescil davası,
Mirastan mal kaçırma yani muris muvazaası sebebiyle tapu iptal ve tescil davası,
Vekalet görevinin kötüye kullanılması neticesinde açılan tapu iptal ve tescil davası,
İmar uygulamasından dolayı tapu iptali ve tescili davası,
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi sonucu açılan tapu iptal ve tescil davası,
Aile konutu sebebiyle tapu iptal ve tescil davası,
Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik sebebiyle

Tapu İptali ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi olarak gözüken kişiye karşı açılan bu davalar, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. Maddesi’ne göre taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Tüm gayrimenkul davaları taşınmazın olduğu yerde açılmaktadır. Bu yetki kesindir, taraflar anlaşarak davanın başka yerde görülmesini sağlayamaz.

MADDE 12- (1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

(2) İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

(3) Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.

Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesidir. Tapu kaydındaki kayıt malikinin ölü olması durumunda dava, malikin mirasçılarına yöneltilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 713. Maddesine göre olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılacak tapu iptali ve tescil davası, tüzel kişi ve hazine aleyhine eş zamanlı olarak açılmalıdır.

Madde 713- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…) hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Dava Dilekçesi

Tapu iptali ve tescil davası dilekçesinde taşınmazın kayıt bilgileri ve taşınmaza yapılan hukuka aykırı işlemler açıkça belirtilmelidir. Dilekçede davacının talepleri bildirilmelidir. Bilirkişi incelemesinin talep edildiği, tanıklar dinlenirken ve keşif işleminde nelere dikkat edilmesinin istendiği açıkça belirtilmelidir. Belirtilen hususlarla birlikte dava dosyasında yer alacak tapu kayıtları ve kayıtlara dayanak sağlayan belgeler, zaman kaybını minimuma indirecektir.

Dava, taşınmazın değeri, vasfı ve benzeri nicelikleri ne olursa olsun, asliye hukuk mahkemesinde açılır. Bu husus Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. Maddesinde belirtilmiştir.

MADDE 2- (1) Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.

(2) Bu Kanunda ve diğer kanunlarda aksine düzenleme bulunmadıkça, asliye hukuk mahkemesi diğer dava ve işler bakımından da görevlidir.)

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Türk Medeni Kanunu 9 ila 16 arası maddeler, her fiilde olduğu gibi, tapuda taşınmazın devri işleminde de devri yapan kişilerin, devir işi esnasında temyiz kudretine ve fiil ehliyetine sahip olması gerektiğini açıklar. Yani kişinin 18 yaşının altında olması, devir esnasında sarhoş veya akıl zayıflığı olması kişiyi hukuki ehliyetsiz kılar.

Ehliyetsizlik halinde ise yapılan işlemin iptal edilmesi gerekir. Ehliyetsiz kişi ile işlem yapan üçüncü kişi iyi niyetli olsa dahi bu işlem geçerli olmaz.

Yargıtay kararlarına göre ehliyetsizlik şu şekilde incelenir (Yargıtay 1.HD Karar: 2016/4228):

İlk olarak tüm deliller toplanır ve dava dosyasına sunulur.
Tanık beyanı alınırken ehliyetsizliğe ilişkin tüm detaylar özellikle sorulur.
Ehliyetsiz kişiye ilişkin tıbbi belgeler alınır.
Biyolojik ya da psikolojik unsurlara bağlı faktörlerin belirlenmesi için bilirkişi raporu alınır. Adli tıp kurumundan alınacak olan bilimsel rapor baz alınarak hüküm kurulur.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Bir taşınmazın satışında vekilin, dilediği kişiye satış yapma ve benzeri yetkiler sağlansa dahi sadakat ve özen borcunu gözeterek makul ölçüler doğrultusunda görevini yerine getirmesi beklenir. Vekalet verenin çıkarı ile örtüşmeyen bir fiilden vekil sorumludur. Bu durumda gerçekleşen hali giderme amacıyla tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Vekil eden ile vekil arasında bir vekalet sözleşmesi varsa, vekaletin kapsamı bu sözleşme hükümleri tarafından belirlenmiştir. Eğer vekalet sözleşmesi yoksa, Türk Borçlar Kanunu’nun 504. Maddesi gereği vekalet kapsamı, görülecek işin niteliğine göre belirlenir.

MADDE 504- Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Vekâlet, özellikle vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemlerin yapılması yetkisini de kapsar. Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.

Vekil ile işlem yapan üçüncü kişi iyi niyetliyse işlem geçerli olacaktır. ancak üçüncü kişinin vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor olması ya da bilmesinin kendisinden beklenmemesi gerekir. Bu şartlar sağlanıyorsa vekil ile işlem yapan üçüncü kişinin işlemi geçerli olacaktır.

Sahte Vekaletname ile Taşınmaz Devri ve Tapu İptali

Kayıt maliki, sahte vekaletname ile yapılan devre tapu iptali davası açma hakkına sahiptir. Sahte vekaletname ile yapılan işlem her zaman iptal edilebilir. Ancak sahte vekaletname ile devralınan taşınmaz ve daha sonra taşınmazı üçüncü bir şahsa devredilmişse, kayıt maliki üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu kanıtlamakla yükümlüdür. Eğer üçüncü kişi iyiniyetliyse işlem geçerlidir. Yani daha önceki işlemin geçersiz olduğunu üçüncü kişi bilmemelidir ve bilmesi olanağı olmamalıdır.

Türk Medeni Kanunu Madde 1023- Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.)

Üçüncü kişinin yolsuz tescili tespit edilirse başka bir delile gerek duyulmadan kişi kötüniyetli sayılır. Yolsuz tescilinde; üçüncü kişi ve sahte vekaletname ile üçüncü kişiye devir işlemi yapan şahsın arasındaki akrabalık ilişkisi, devir öncesi bir tanışıklık olup olmadığı, ticari ve ekonomik ilişkileri, aralarındaki sosyal ilişki ve yaşadıkları yer göz önünde bulundurulur. Tapu devir bedeli ve tarihi de yine yolsuz tescilinde önem arz etmektedir.

Miras Muvazaası Sebebiyle Tapu İptalı ve Tescil Davası

Miras bırakan kişi tarafından mirasçıların hakkının ortadan kaldırılması amacıyla yapılan hileli işlemlere miras muvazaası denir. En çok rastlanan türü miras barakanın kendi adına kayıtlı taşınmazları üçüncü kişilere devretmesidir. İşte bu mal kaçırma girişimleri tapu iptal ve tescil davası ile önlenmektedir.

Bu dava tenkis davası ile birlikte ya da ayrı olarak açılabilir. Mal kaçırma nedeniyle mirasçıların miras hakları zarar görüyorsa tenkis davası açılır. Uygulamada genellikle miras muvazaası sebebiyle tapu iptali ve tescil davası, tenkis davası açıldıktan sonra açılabilmektedir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus, miras bırakan kişinin mal kaçırma fiilinde bulunup bulunmamasıdır.

Bunun tespitinde Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/5445 numaralı karar göz önünde bulundurulur:

· Miras bırakandan mirasçılara düşen tüm tereke araştırılır. Tapu kayıtları gibi belgeler dosyaya eklenir.

· Toplumsal örf ve adet ile olayların yaşanışı araştırılır. Yapılan işlemlerin mirastan mal kaçırma amacı taşıyıp taşımadığı belirlenir.

· Miras bırakının yaptığı devir işlemlerinde haklı bir sebebi olup olmadığı incelenir.

· Tapuda devir yapılan kişinin bu gayrimenkulü alım gücü olup olmadığı araştırılır.

· Gayrimenkulün rayiç bedeli ile satış bedeli kıyaslanır. Değerinden düşük satılıp satılmadığına bakılır.

· Miras bırakan, mirasçı ve devredilen üçüncü kişi arasındaki ilişki incelenir.

· Devredilen mallar hakkında bilirkişi rapor alınır. Mal paylaşımı mı yoksa mal kaçırma mı olduğu belirlenmeye çalışılır.

Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Türk Medeni Kanunu 713.Madde ile, tapu kaydı olmayan bir gayrimenkulü davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süre malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişinin kendi adına kütüğüne tescilinin istemesi hakkı tanınmıştır.

Kazandırıcı zamanaşımı ya da zilyetlik ile taşınmazlara malik olunması mümkün değildir. Ancak olağanüstü zamanaşımı ve taşınmazın malikinin belli olmaması durumu istisnadır.

Tapu kaydı olan bir taşınmazın kime ait olduğu meçhul ise veya 20 yıl süre önce kayıtlı kişinin gaipliğine karar verildiyse yine davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın kendi adına kütüğüne tescili için dava açabilir. Bu durumda olağanüstü zamanaşımı ile malik olunacaktır.

Gayrimenkul sahibinin anlaşılamaması durumları Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2016/6193 numaralı kararda şu şekilde açıklanmıştır.

Tapu kütüğü dikkatle incelendi ancak sahibi belli olmadıysa malik belli değildir.
Tapuda malik kısmı boşsa, silinmişse, yeniden yazılmamışsa gibi hallerde malik yoktur.
Malik yazılan kişi yoksa, hayaliyse, hiç yaşamamışsa malik yoktur.
Malik hakkındaki bilgilerin kişinin tespitini sağlamıyorsa, yetersiz ya da soyut bilgiler varsa yine malik belirlenemiyordur.

Tapu kütüğünde bir takım bilgiler varsa ve yapılacak olan detaylı araştırma ile malik tespit edilebiliyorsa bu durumda malik bellidir.

Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Türk Medeni Kanunu 194. Madde, eşlerden birinin, diğerinin açık rızasını almadan taşınmazı devredememesi, üçüncü şahıslara ipotek ve benzeri ayni haklar tesis edememesi hükümlerini barındırır.

Madde 194- Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

Burada belirtilen taşınmaz bir aile konutu olarak nitelendiriliyor olmalıdır. Gayrimenkulün sahibi olmayan eş, tapu müdürlüğüne aile konutu şerhi verilmesi talebiyle başvurarak kanunda belirtilen haklardan yararlanabilir. Yani bu konut için aile konutu şerhi düşülmelidir. Bu şerh olduğu takdirde konutun satışı esnasında diğer eşin de yazılı rızasının alınması şarttır. Aksi takdirde satış geçersiz olacaktır.

Aile konutu şerhi olan taşınmazın eşlerden birinin rızası olmadan devri veya taşınmaz için üçüncü kişilere ayni haklar tesis edilmesi durumunda tapu iptali ve tescil davası açılarak bu işlemler geçersiz sayılabilir.

Eğer konut aile konutu ise ancak tapuya şerh düşülmemişse bu durumda konutu alan iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur. Konutu devralan kişinin bu konutun aile konutu olduğunu bilmemesi ve bilecek durumda olmaması gerekir. Bu durumda tapuya güven ilkesi gereğince üçüncü kişinin hakkı korunur.

Örneğin bu konutu bir akraba almışsa iyi niyetli olduğundan söz edilemeyecektir. Ya da bankalar konut hakkında eksper raporu düzenlediği için aile konutu olduğunu bilmedikleri iddiasında bulunamazlar.