0505 543 37 42
Sosyal Medya Hesaplarımız

Kamulaştırma Nedir? Kamulaştırma Davası ve İşlemleri

Kamulaştırma Nedir? Kamulaştırma Davası ve İşlemleri

Kamu yararı gerekçesiyle devlet tarafından, bir kimsenin mülkiyetinde bulunan taşınmazın özel mülkiyetine son verilmesine kamulaştırma denilmektedir.

Kamulaştırma Nedir?

Devletin kamu yararı gerekçesiyle bir kimsenin ya da kimselerin sahipliğinde bulunan bir taşınmazın özel mülkiyetine rızası aranmaksızın son vermesine kamulaştırma denilmektedir. İdare tarafından yapılan kamulaştırma işlemleri ile birlikte devlet, bedelinin ödenmesi koşuluyla gerçek kişilere ya da özel hukuk tüzel kişilerine ait olan taşınmaz mallara hak sahibi olmaktadır.

Kamulaştırma Şartları Nelerdir?

Kamulaştırma yapılabilmesi için bazı şartlar sağlanmalıdır. istenilen her taşınmaz için kamulaştırma kararı verilemez. Aşağıda daha ayrıntılı şekilde açıklanacağı üzere, kamulaştırma işleminin gerçekleştirilebilmesi adına gerekli olan bazı koşullar şu şekildedir:

Kamulaştırma yetkili idare tarafından yapılabilmektedir.

-Kamulaştırma işlemini zorunlu, mecburi kılan bir kamulaştırmada kamu yararı şartı bulunmalıdır.

-Kamulaştırma işlemine konu özel mülkiyete tabi taşınmaz bir maldır.

-Kamulaştırılan taşınmazın belirlenmiş olan bedeli peşin olarak ödenmektedir.

Kamulaştırma işlemleri nasıl yapılır konusunda yasal hükümler ve esaslar takip edilmektedir.

Kamulaştırmada Kamu Yararı Kararı Nasıl Verilmektedir?

Kamulaştırma işlemleri yapılması için söz konusu özel mülkiyete tabi taşınmazın kamulaştırılmasını zorunlu kılan bir kamu yararı bulunmalıdır. Kamu yararı olmadan idare tarafından yapılan ya da yapılacak olan kamulaştırma işlemleri hukuka aykırılık teşkil edecek ve idari yargı mercilerince durdurulacaktır. Dolayısıyla kamu yararının varlığı kamulaştırma işlemleri bakımından zorunlu bir unsurdur. Bu anlamda, kamulaştırma işlemlerinin aşamalarında, ilgili yasal düzenlemeler takip edilerek kamu yararı kararı alınmaktadır. Kamulaştırma işlemleri açısından gerekli olan kamu yararı kararını hangi idare ya da kurumların alabileceği hususunda Kamulaştırma Kanunu 5. maddesine bakmak gerekmektedir.

Kamulaştırma Kanunu’nun kamu yararı kararı verecek merciler yan başlığını taşıyan 5. maddesinde:

“Kamu yararı kararı verecek merciler şunlardır:

a) Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;

1. 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,

2. Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,

3. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,

4. İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,

5. Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,

6. Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,

7. Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,

8. Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,

9. Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,

10. Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı, (1)

11. Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı. (1)

b) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,

c) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık”

denilmek suretiyle hangi merciler kamu yararı kararı alabilir sorusu yanıtlanmıştır. Kamulaştırma işlemlerine dair kamu yararı kararını yalnızca kanunda işaret edilen bu kurumlar tarafından verilebilmektedir, başkaca bir kurumun ya da idari merciinin kamu yararı kararı alması mümkün değildir.

Bakanlıkların ya da Bakanlar Kurulu tarafından alınan kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmemektedir. Ayrıca onaylı imar planına ya da ilgili bakanlıklar tarafından onaylı özel proje ve planlarına göre yapılacak olan hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınması ve onaylanması gerekmemektedir. Bu durumlarda, yetkili icra organı tarafından kamulaştırma işlemlerine başlanıldığını gösteren bir karar alınmaktadır.

Kamulaştırma İşleminden Önce Yapılacak İşlemler

Kamulaştırma işlemini yapacak olan idare, öncelikle kamulaştırma ya da kamulaştırma yoluyla üzerince irtifak hakkı kuracak olduğu taşınmaz malların ya da kaynakların sınırını, cinsini ve yüzölçümünü gösterir ölçekli planını yapmaktadır. Bu bilgiler kamulaştırılacak taşınmazın bedel tespiti için gerekli olacaktır.

Kamulaştırılacak olan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı bulunmaması durumunda fiilen elde bulunduranları ve bu kişilerin adreslerini, vergi, tapu ve nüfus kayıtları üzerinden ya da haricen yapılacak olan araştırma ile belgelere yansıtmak suretiyle tespit edilmektedir. Tapu malikinin ölü olması halinde ise mirasçılarının tespit edilmesi gerekmektedir.

İdarece, taşınmaz mal ya da kaynakların vergi beyan ve değerlerinin bulunmaması halinde, bunların yerine geçecek değerler, ilgili vergi dairesinden istenmektedir. Vergi dairesi, idarenin isteği üzerine, taşınmaz mal ya da kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı durumlarda beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ya içerisinde vermektedir.

Kamulaştırma işlemleri sonrasında yaşanacak ya da yaşanabilecek hukuki süreçler açısından yapılan söz konusu tespitler oldukça önemli yer tutmaktadır. Şöyle ki, daha sonra açılacak olan kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davalarında söz konusu süreçte yapılan tespitlerin gösterilmesi, tespit edilen maliklerin hepsinin hasım olarak gösterilmesi zorunlu bir durumdur.

Kamulaştırmada Tapu Siciline Şerh Verilmesi

İdare, kamulaştırma kararı aldıktan ve belirtilmiş olan hazırlık çalışmaları anlamında gerekli tespit işlemlerini yapmasının ardından, kamulaştırma hususunun tapu siciline şerh edilmesini, kamulaştırmaya konu olan taşınmaz mal ya da kaynağın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne bildirmektedir. Bildirim tarihinin ardından tapu sicilindeki değişiklikleri tapu müdürlüğü, kamulaştırma işlemini yapan idareye bildirmek zorundadır.

Söz konusu değişiklikler tapu sicilindeki maliklik konusunda olabileceği gibi mülkiyete tabi ayni haklardaki değişiklikler de olabilmektedir. Kamulaştırma kararı alınmadan tapu siciline kamulaştırma şerhi konulması mümkün değildir. Dolayısıyla kamulaştırma şerhi, kamulaştırma kararı alınmasının ardından tapu siciline konulabilmektedir. Ek olarak belirtmek gerekir ki idari yargı mercileri, idare tarafından kamulaştırma kararı alınmasının ardından ilgili taşınmazın kayıtlı olduğu tapu siciline konulan kamulaştırma şerhini, fiili el atma olarak kabul etmemektedir.

Tapu Sicilindeki Kamulaştırma Şerhinin Silinmesi

Kamulaştırma işlemine dair tapu siciline şerh verilmesinden itibaren 6 ay içerisinde, kamulaştırma işlemini yapan idare, Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinde belirtilen dava yoluyla tespit ve tescil talebinde bulunulduğuna ilişkin mahkemeden alına belgeyi ilgili tapu müdürlüğüne ibraz etmelidir. İlgili tapu müdürlüğünden kastedilen kamulaştırmaya konu edilen taşınmaz malın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüdür.

Belirtilen belgenin, mahkemeden alınıp tapu müdürlüğüne ibraz edilmemesi durumunda, kamulaştırma şerhi, herhangi bir istek beklenmeksizin tapu müdürlüğü tarafından kendiliğinden silinmektedir. 6 aylık sürenin geçmesine rağmen idare tarafından ilgili belgenin ibraz edilmemiş olmasına rağmen kamulaştırma şerhinin kendiliğinden silinmemesi durumunda, ilgililer tapu müdürlüğünden talepte bulunarak şerhin silinmesini isteyebilmektedir. 6 aylık sürenin geçmesine, ilgililerin talepte bulunmasına rağmen kamulaştırma şerhinin silinmemesi halinde, ilgililerin dava açma hakkı saklı bulunmaktadır.

Kamulaştırmada Satın Alma Usulü Nasıldır?

Kamulaştırmada satın alma usulü kanun ile ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesinde:

“İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir”

denilmek suretiyle idarenin kamulaştırma işleminde satın alma usulü nasıl uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Söz konusu hüküm ile amaç, zaman kaybının önlenmesini sağlayıcı pratik bir yöntem ile idarenin kendi içerisinde kurup görevlendirilecek bir kıymet takdir komisyonu sayesinde kamulaştırılacak olan taşınmazın tahmini bedelinin tespit edilmesidir.

Ayrıca kamulaştırmayı yapan idarenin yine kendi içerisinde oluşturacağı uzlaştırma komisyonu ile birlikte, kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen tahmini bedel üzerinden, trampa işlemleri ya da pazarlıkla satın alma işlemleri gerçekleştirilmektedir. Kamulaştırma satın alma yöntemi ile kamulaştırma işlemlerinde, vatandaşın ve idarenin karşılıklı menfaatlerinin dengelenmesi sağlanarak zaman kaybının önlenmesiyle birlikte en kısa sürede kamulaştırma sürecinin kesinleştirilmesi hedeflenmektedir.

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kamulaştırma kıymet takdir komisyonu görevlendirmektedir.

İdare tarafından kurulacak komisyon ve diğer işlemler ile ilgili Kamulaştırma Kanunu 8. maddesinin 3. ve 4. fıkrası:

“Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir. İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir” hükmünü içermektedir.

Bu aşamada birçok önemli bir hususun da belirtilmesi gerekmektedir. Şöyle ki, kamulaştırılan taşınmazlar özgülendikleri kamu yararı ve kamulaştırma amacı haricinde başkaca bir amaç üzerine tahsis edilememektedir.

Nitekim Kamulaştırma Kanunu’nun geri alma hakkını düzenleyen 23. maddesinde:

“Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22 nci maddenin dördüncü fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir”

denilmek suretiyle ilgili kural hüküm altına alınmıştır. Taşınmazın kamulaştırma amacı dışında kullanılması veya özgülendiği amaç için kullanılmaması durumunda, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içerisinde taşınmazın eski malikinin geri alma hakkı bulunmaktadır. Kamulaştırmada geri alma hakkı 5 yıllık zamanaşımı süresi boyunca kullanılabilir. Hak düşürücü süre ise 1 yıldır.

Ancak belirtmek gerekir ki, kamuya hizmet adına öngörülenden başkaca bir yapı yapılması veya kamuya hizmet amacıyla başka bir idari merciiye devredilmesi, taşınmazın eski malikine söz konusu hakkı vermemektedir. Kanun tarafından düzenlenen ve hüküm altına alınan geri alma hakkı, söz konusu hakkın doğmasından itibaren 1 yıl içerisinde düşmektedir. Dolayısıyla kanunda 1 yıllık süre kamulaştırma geri alma hakkı hak düşürücü süre olarak düzenlenmiş olduğundan, hakkın doğmasından itibaren söz konusu süre içerisinde hak kullanılmadığı taktirde, hak düşecektir.

Geri almak adına açılacak olan davada, kamulaştırılan taşınmaz malın kamulaştırıldığı amacına uygun olarak kullanılmadığının ispatlanması gerekmektedir. Mahkeme, yargılama esnasında keşif yolu ile taşınmaz malın kullanım amacı dışında kullanılıp kullanılmadığı hususunu tespit edecektir.

Kamulaştırmada Uzlaştırma Komisyonunun Görevleri

Kamulaştırmaya konu olan taşınmaz malın sahipleri, kendilerine uzlaştırma komisyonu tarafından gönderilmiş olan davet mektubunun tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde idareye başvurup, anlaşma görüşmesi yapmayı isteyebilmektedir. Buna dayalı olarak uzlaştırma komisyonu tarafından belirlenmiş olan tarihte, kamulaştırmaya konu olan taşınmaz malın devir bedeli üzerinde anlaşmak veya trampa yolu ile idare adına kayıtlı olan başka bir taşınmaz ile değiştirmek maksadıyla taraflar arasında görüşmeler yapılmaktadır.

Tarafların, herhangi bir devir bedeli üzerinde anlaşmaları (takdir komisyonunca belirlenmiş olan bedelin geçilmemesi kaydıyla) ya da idare adına kayıtlı olan başka bir taşınmaz ile trampa edilmesini kabul etmesi halinde, anlaşma tutanağı düzenlenmektedir. Tutanağa, anlaşmaya varılan kamulaştırmaya konu taşınmaz malın konusu, kamulaştırma bedeli eklenip, taşınmaz malın sahipleri ve uzlaştırma komisyonu üyelerince imzalanmaktadır.

Ardından yapılacak işlem Kamulaştırma Kanunu m. 8’de:

İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir”

denilerek hüküm altına alınmıştır. İdare tarafından anlaşma tutanağının tanziminden itibaren en geç 45 gün içerisinde, tutanakta belirtilen ve üzerinde anlaşılan bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum taşınmaz mal sahibine ya da yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek, tapuda belirtilen günde idare adına ferağ vermesi (idare adına vazgeçme) istenmektedir. Taşınmaz sahipleri ya da yetkili temsilcileri tarafından idare adına tapuda idare adına vazgeçme gerçekleşmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenmektedir.

Ek olarak Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesinin son fıkrasında belirtilen:

“Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde bu Kanunun 10 uncu maddesine göre işlem yapılır”

ifadelerine de dikkat göstermek gerekmektedir. Tapuda yapılan ferağ işlemlerinin masraf ve harçları idare tarafından karşılanmaktadır. Taşınmaz sahipleri ile kamulaştırma uzlaşma komisyonu arasındaki görüşmeler neticesinde bir sonuç alınamaması durumunda ya da anlaşma sağlanmasına rağmen tapuda ferağ verilmemesi halinde kamulaştırma işlemini yapan idare, dava yoluyla kamulaştırma işlemine konu taşınmaz malın bedelinin tespitini ve mülkiyetinin idare adına tescil edilmesini talep edebilmektedir.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Taşınmazın Tescili Davası

Kamulaştırma işlemleri bakımından idarenin başvurması gereken ilk yöntemin satın alma yöntemi olduğu belirtilmiştir. Ancak kamulaştırma işlemlerinin satın alma usulü ile yapılamaması durumunda idare, toplanılan bilgi ve belgeler ile birlikte, kıymet takdiri komisyonunca yaptırılmış olan bedel tespiti ve bu konudaki diğer bilgi ve belgelerin bir dilekçeye eklenerek, kamulaştırmaya konu taşınmaz malın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine başvurmaktadır.

İdare, yaptığı başvuruda taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tesciline karar verilmesini talep etmektedir. İdarenin mahkemeden böyle bir talepte bulunabilme hakkının doğması için ilk olarak ilgili kanunun 8. maddesi gereğince, taşınmaz sahipleri ile anlaşma yoluyla satın alma yöntemi girişimden sonuç alınamamış olması gerekmektedir.

Kamulaştırma Kanunu’nun 37. maddesi uyarınca:

“Bu Kanundan doğan tüm anlaşmazlıkların adli yargıda çözümlenmesi gerekenleri, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü ile görülür”

Söz konusu maddede kamulaştırma kanunundan doğan uyuşmazlıklarda yetki belirlenmiştir. Adli yargıda çözümlenmesi gerekenler açısından yetkili ve görevli mahkemenin yanında, yargılama usulü de hüküm altına alınmıştır. Bu maddede belirtilen dava, yukarıda açıklandığı üzere kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tesciline ilişkin davaları kapsamaktadır. Bunun dışında, adli yargının görev alanına girmeyen kamulaştırma kararının varlığına ilişkin iptal davaları gibi uyuşmazlıklarda, idari yargı görevli olup, söz konusu dava idare mahkemelerinde açılmalıdır.

Mahkemeye ibraz edilmiş olan ve kıymet takdir komisyonunca belirlenen kamulaştırma bedeli mahkemece bağlayıcı olmayıp, mahkeme tarafların beyanları ve bilirkişi raporları ve beyanlarından yola çıkarak kamulaştırma bedelini tespit etmektedir. Davacı taraf kamulaştırma talebini yapan idare olup, davalı taraf ise taşınmazın sahibi ya da sahipleridir. Paylı mülkiyetin olduğu taşınmazlarda, bütün paydaşların hasım olarak gösterilmesi gerekmektedir. Söz konusu kamulaştırma işlemlerini hüküm altına alan kanun ve diğer düzenleyici işlemler, yabancı uyruklular bakımından da uygulanmaktadır.

Mahkemenin Tarafları Duruşmaya Çağırması

Görevli mahkeme, idarenin başvurduğu tarihten itibaren en geç 30 gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesini ve idarenin ibraz ettiği belgelerin birer örneğini tebliğ ederek, taşınmaz malın sahibini ya da sahiplerini duruşmaya çağırmaktadır. İdare tarafından yapılan araştırmalar neticesinde adresleri tespit edilemeyenlere ilan yoluyla tebligat yapılmaktadır.

İlgili kural Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinde:

“Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, 11.2.1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28 inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur”

şeklinde belirtilmiştir. Duruşma günü ve saati idareye de tebliğ edilmektedir.

Kamulaştırmaya konu olan taşınmazın sahiplerine mahkeme tarafından yapılan tebligat son derece önemlidir. Söz konusu tebligat işleminin ardından 30 gün içerisinde taşınmaz sahiplerinin kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açma hakkı bulunmaktadır.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davalarında Tensip Tutanağı

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davaları görülürken mahkemenin tensip tutanağında belirtmesi gerekli olan ve taşınmaz sahiplerine bildirilmesi zorunlu olan bir takım hususlar yer almaktadır.

İlgili husus Kamulaştırma Kanunu m. 10’da:

“Mahkemece malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yapılacak tebligatta;

a)Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü.

b)Malik veya maliklerin ad ve soyadları,

c) Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,

d) 14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri,

e) Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,

f) 14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği,

g) Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı,

h) Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği,

Belirtilir.

Mahkemece, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyor ise, bu mahalli gazetelerden birisinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir defa yayımlanır”

şeklinde belirtilmiştir. Bu hususlar, davanın taraflarına tensip zaptıyla birlikte meşruhatlı davetiye ile tebliğ edilmektedir.

Kamulaştırma Bedeli ve Bilirkişi Raporu

Mahkeme tarafından görevlendirilmiş olan bilirkişi heyeti; taşınmaz cinsini, yüz ölçümünü, nevini, kıymetini etkileyici nitelikteki bütün unsurları, her unsurun ayrı ayrı değerini, varsa vergi beyanlarıyla birlikte resmi merciler tarafından yapılmış kıymet takdirlerini raporunda belirtmektedir. Ayrıca bilirkişi heyetinin raporunda yer alan bilgiler arasında kamulaştırılan arazilerde taşınmaz mal ya da kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlara göre ve olduğunu gibi kullanılması durumunda getireceği net gelir de yer almaktadır.

Bilirkişi heyeti, kamulaştırılacak olan taşınmaz malın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek hazır bulunan ilgilileri de dinlemesinin ardından taşınmaz malın;

  • Cins ve nevini,
  • Yüzölçümünü,
  • Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
  • Varsa vergi beyanını,
  • Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
  • Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
  • Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
  • Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
  • Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

esas alarak düzenleyeceği raporunda tüm unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanlarını da göz önüne alarak gerekçeli bir kamulaştırma değerlendirme raporu bilgisine dayanarak taşınmaz malın değerini tespit etmektedir.

Söz konusu kural Kamulaştırma Kanunu m. 11’de şu şekilde belirtilmiştir:

“15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın; a) Cins ve nevini, b) Yüzölçümünü. c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, d) Varsa vergi beyanını, e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…)(2) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini. g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, h) Yapılarda, (…)(3) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, ı) (Değişik: 19/4/2018-7139/27 md.) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 Sayılı kararı ile)(5) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 Sayılı kararı ile) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.”

Kamulaştırmaya Konu Taşınmazın Değerli Hesaplanırken Dikkate Alınmayan Hususlar

Kamulaştırılan taşınmaz malın değeri tespit edilirken, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüslerinin sebep olacağı değer artışlarıyla, ileriki süreç için düşünülen kullanma şeklerine göre getireceği kar dikkate alınmamaktadır.

Örneğin söz konusu taşınmazın bir kısmının hastane yapılması için kamulaştırılıyor olması halinde, taşınmazın diğer kısmında hastane nedeniyle değer artışı yaşanacağı hususu dikkate alınmamaktadır. Bir diğer örnek şöyledir ki, kamulaştırılan taşınmaz malın bir alışveriş merkezi olması halinde, taşınmaz sahibinin gelecek 10 yıl boyunca elde edeceği kiradan bahisle yoksun kaldığı gelire ilişkin talepler dikkate alınmamaktadır.

Trampa Yolu ile Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırılan taşınmaz malın bedelinin yerine taşınmaz malın sahiplerine, idarenin kamu hizmetinde kullanılmayan taşınmaz mallarından söz konusu bedeli kısmen ya da tamamen karşılayacak miktarı verilebilmektedir.

Kamulaştırma Kanunu’nun 26. maddesinde:

“Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir”

denilerek trampa yolu ile kamulaştırma hüküm altına alınmıştır. Ancak bu durumun olabilmesi taşınmaz malın sahiplerinin kabulüne bağlıdır. Dolayısıyla kamulaştırmaya konu olan taşınmaz malın sahipleri trampa yolunu kabul etmemesi durumunda, trampa mümkün olmamaktadır.

Trampa yolu ile kamulaştırma ilgili kanunun 26. maddesinin 2. fırkasında:

“Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamaz”

hükmüne de yer verilmiştir. Dolayısıyla söz konusu bu hükmün de dikkate alınması gerekmektedir.

Acele Kamulaştırma Nedir?

Olağan bir kamulaştırma usulü olmayan acele kamulaştırma, kanunda yer alan belirli durumlarda uygulanabilen istisnai bir durumdur.

Acele kamulaştırma, Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesinde:

“3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın (Değişik ibare: 24/4/2001 – 4650/15 md.) 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına (Değişik ibare: 24/4/2001 – 4650/15 md.) 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir. (1)(2) (Ek fıkra: 19/4/2018-7139/29 md.) Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz mal 20 nci madde uyarınca boşaltılır. Bu Kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda yatırılacak miktar, ödenecek ilk taksit bedelidir” denilmek suretiyle hüküm altına alınmıştır.

Acele kamulaştırma işlemine konu olan taşınmaz malın kamulaştırılmasında, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, ilgili idarenin talebi ile mahkeme tarafından 7 gün içinde söz konusu taşınmaz malın bilirkişi tarafından değeri tespit edilmekte ve mal sahiplerinin adına bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulmaktadır.

Mahkeme, kararında yalnızca el koyma kararına hükmeder, tescil ya da terkine karar verilmemektedir. Mahkeme tarafından verilen söz konusu karar delil tespitinden ibaret olup, karar hükmünde olmadığı için söz konusu kararın temyiz edilmesi mümkün değildir. Tarafların bilirkişi raporlarına itiraz etmeleri ise mümkündür. Mahkeme tarafından gerekli görüldüğü takdirde ek bilirkişi raporu alınması mümkündür.